Hiểu đúng về mật độ xây dựng để tránh mua nhầm nhà
Khi dành thời gian đi xem các dự án nhà ở vào cuối tuần, bạn sẽ thường nghe nhân viên tư vấn giới thiệu về một con số rất hấp dẫn.
Đó là mật độ xây dựng cực thấp, chỉ khoảng 25%, còn 75% diện tích còn lại được dùng làm công viên, hồ bơi và cây xanh.
Kỳ vọng và thực tế khi dọn về ở
Nghe những con số này, nhiều người dễ hình dung ra một không gian sống thoáng đãng, nơi con trẻ có thể thoải mái đạp xe hay dạo bộ dưới bóng mát.
Thế nhưng, thực tế khi nhận nhà và dọn vào ở, không ít cư dân cảm thấy hụt hẫng vì không gian ngột ngạt.
Các tòa nhà mọc lên san sát, hồ bơi thì quá nhỏ dẫn đến tình trạng quá tải, còn mảng xanh chỉ là vài cây non thưa thớt.
Vì sao nhiều người dễ bị nhầm lẫn?
Sự khác biệt giữa quảng cáo và thực tế thường đến từ việc người mua chưa hiểu rõ mật độ xây dựng dự án là gì.
Hơn nữa, trong các tài liệu giới thiệu, đôi khi có sự đánh tráo khái niệm một cách tinh vi khiến khách hàng hiểu lầm về không gian sống thực tế.
Cách nhìn nhận chính xác giá trị dự án
Để không rơi vào tình huống vỡ mộng, bạn cần nắm rõ cách tính toán và các quy chuẩn hiện nay.
Bài viết này sẽ chia sẻ chi tiết về công thức tính và những kỹ năng thực tế để bạn tự kiểm tra giá trị thật của dự án.
Điều này giúp bạn có cái nhìn khách quan nhất về nơi mình sẽ sinh sống trước khi quyết định chi tiền đầu tư.
MuonNha.com.vn (Muốn Nhà) chuyên trang bất động sản đăng tin: mua chung cư
Hiểu đơn giản về mật độ xây dựng trong bất động sản
Khi tìm hiểu về nhà đất, chúng ta thường gặp thuật ngữ mật độ xây dựng nhưng lại cảm thấy khá khô khan. Thực chất, đây là con số cho biết diện tích xây nhà chiếm bao nhiêu phần trên tổng mảnh đất.
Mật độ xây dựng là gì?
Theo quy chuẩn kỹ thuật, mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm diện tích mà các công trình kiến trúc chiếm chỗ trên tổng lô đất.
Các công trình này có thể là nhà ở, tháp chung cư, trường học hay các tòa nhà thương mại.
Để dễ hình dung, bạn hãy tưởng tượng mình có một mảnh đất rộng 1000m2 và xây một ngôi nhà có phần móng rộng 300m2.
Khi đó, diện tích trống còn lại là 700m2 và mật độ xây dựng của căn nhà là 30%.
Con số này càng thấp thì không gian sống càng thoáng, có nhiều chỗ cho gió, ánh sáng và cây xanh.
Phân biệt mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp
Có hai loại mật độ mà người mua nhà rất dễ nhầm lẫn nếu không xem kỹ.
Mật độ xây dựng thuần (Net-density) là tỷ lệ diện tích xây dựng tính riêng trên chính lô đất đặt công trình đó.
Cách tính này không bao gồm diện tích đường giao thông nội bộ, công viên, tiểu cảnh hay bể bơi không mái che.
Thông số này cho bạn biết chính xác độ chật chội hay thoáng đãng tại ngay vị trí bạn sinh sống.
Mật độ xây dựng gộp (Gross-density) là tỷ lệ diện tích xây dựng tính trên toàn bộ khu đất của dự án.
Diện tích này bao gồm tất cả sân đường, cây xanh và những khoảng không gian mở không xây dựng.
Đây là con số thường được dùng để đánh giá tổng thể quy mô của một khu đô thị lớn.
Những lưu ý để tránh nhầm lẫn khi xem thông tin dự án
Nhiều khi người mua nhà bị thu hút bởi những con số mật độ xây dựng rất thấp, chỉ khoảng 20% - 25%.
Tuy nhiên, đây thường là mật độ xây dựng gộp được dùng để tạo cảm giác về một không gian xanh rộng lớn.
Thực tế, các tòa chung cư có thể bị đẩy sát nhau trong một góc nhỏ của dự án.
Nếu tính riêng phân khu đó, mật độ xây dựng thuần có thể tăng cao lên mức 50% - 60%.
Hệ quả là dù nhìn tổng thể dự án rất xanh, nhưng khi ở trong căn hộ, bạn lại thấy tường bê tông của tòa nhà đối diện ở khoảng cách rất gần.
Cách tự tính mật độ xây dựng đơn giản và chính xác
Khi xem các tờ rơi quảng cáo dự án, nhiều người thường thấy bối rối trước những con số về mật độ xây dựng. Thực tế, bạn hoàn toàn có thể tự mình kiểm tra lại các thông số này bằng một phép tính rất đơn giản.
Việc tự tính toán giúp bạn biết chính xác không gian sống của mình sẽ thoáng đãng đến mức nào.
Công thức tính cơ bản
Để nghiệm thu quy hoạch, Bộ Xây dựng thường áp dụng công thức tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình / Tổng diện tích lô đất) x 100%
Trong đó, bạn cần lưu ý hai khái niệm chính:
- Diện tích chiếm đất của công trình: Bạn cứ hình dung đây là "chiếc bóng" của tòa nhà đổ xuống mặt đất khi mặt trời đứng bóng.
- Tổng diện tích lô đất: Là toàn bộ diện tích khuôn viên đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Những hạng mục nào được tính vào diện tích chiếm đất?
Để không bị nhầm lẫn khi bấm máy tính, bạn cần phân biệt rõ phần nào được tính và phần nào không.
Những phần tính vào mật độ xây dựng:
- Toàn bộ phần khối đế của tòa nhà.
- Các sảnh chính có cột chống đỡ.
- Các công trình phụ trợ có mái che.
Những phần không tính vào mật độ xây dựng:
- Các tầng hầm nằm dưới mặt đất (như hầm để xe).
- Tiện ích ngoài trời không có mái che như hồ bơi, sân tennis, sân bóng rổ.
- Hệ thống bồn hoa, đài phun nước và đường nội bộ để đi dạo.
Một lưu ý nhỏ là các khu vực như giàn hoa pergola hay mái che lấy sáng không có tường bao quanh. Tùy vào quy định của Sở Xây dựng từng địa phương mà những phần này có thể được tính vào diện tích chiếm đất hoặc không.
Ví dụ minh họa thực tế
Hãy cùng xem qua bài toán sau để dễ hình dung hơn: Dự án Khu dân cư Ánh Sáng có tổng diện tích đất là 10.000m2.
Trên khu đất này, chủ đầu tư xây dựng 2 tháp chung cư là Tháp A và Tháp B. Theo bản vẽ, diện tích chiếm đất của mỗi tháp là 1.500m2.
Cách tính cụ thể như sau:
- Tổng diện tích chiếm đất: 1.500m2 + 1.500m2 = 3.000m2.
- Mật độ xây dựng: (3.000 / 10.000) x 100% = 30%.
Như vậy, 70% quỹ đất còn lại (tương đương 7.000m2) sẽ được dùng để làm công viên, hồ bơi, khu vui chơi và đường sá.
Với một dự án, tỷ lệ mật độ xây dựng 30% là con số rất lý tưởng, đảm bảo môi trường sống thoáng và dễ chịu cho cư dân.
Tìm hiểu về quy chuẩn xây dựng QCVN 01:2021/BXD để chọn nhà an tâm
Khi mua nhà hay xây tổ ấm, nhiều người thường chỉ quan tâm đến diện tích sử dụng mà quên mất các quy định của nhà nước.
Thực tế, các chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt QCVN 01:2021/BXD để đảm bảo môi trường sống thông thoáng và an toàn.
Nguyên lý về mật độ xây dựng và không gian sống
Có một quy tắc đơn giản là: mảnh đất càng lớn hoặc nhà xây càng cao thì diện tích xây dựng thực tế sẽ càng bị giảm đi.
Việc này giúp dành ra khoảng trống cho đường điện, ống nước và đặc biệt là lối đi cho xe cứu hỏa khi có sự cố xảy ra.
Mật độ xây dựng cho nhà phố và biệt thự
Nếu bạn định mua nhà phố hoặc tự xây trên đất riêng, hãy lưu ý những con số giới hạn sau:
- Đất dưới 50m2: Bạn có thể xây hết 100% diện tích.
- Đất 100m2: Chỉ được xây tối đa 80%, cần chừa lại 20m2 làm sân hoặc giếng trời cho thoáng.
- Đất 200m2: Mật độ xây dựng tối đa là 70%.
- Đất 300m2: Chỉ được phép xây trên 60% diện tích.
- Đất từ 1000m2 trở lên: Phần xây dựng tối đa chỉ chiếm 40%.
Quy định đối với các tòa chung cư và nhà dịch vụ
Với các tòa nhà cao tầng, việc quản lý không gian phức tạp hơn để tránh gây ngột ngạt cho cư dân.
Đối với công trình thấp (dưới 16m) trên lô đất trên 10.000m2, mật độ xây dựng thường nằm trong khoảng 40% - 45%.
Với những tòa nhà cao trên 46m (từ 15 tầng trở lên), mật độ xây dựng bị siết chặt hơn, chỉ từ 30% - 40%.
Điều này có nghĩa là tòa nhà càng cao thì phần chân đế càng phải thu nhỏ để tạo không gian mở bên dưới.
Tầm quan trọng của khoảng lùi công trình
Khoảng lùi chính là khoảng trống từ mép đường (chỉ giới đường đỏ) đến mép tường nhà (chỉ giới xây dựng).
Nhà càng cao hoặc đường càng hẹp thì khoảng lùi này bắt buộc phải rộng hơn.
Khoảng trống này giúp vỉa hè rộng rãi cho người đi bộ và tạo lối tiếp cận cho thang cứu hỏa khi cần thiết.
Một ngôi nhà có mật độ thấp nhưng lại xây sát mặt đường là không đảm bảo đúng quy chuẩn an toàn.
Lời kết
Nắm rõ các thông số này sẽ giúp bạn đánh giá đúng giá trị thực và độ an toàn của ngôi nhà mình định mua.
Một không gian sống đúng chuẩn không chỉ là diện tích rộng mà còn là sự thông thoáng và an toàn cho cả gia đình.
Vì sao mật độ xây dựng quyết định chất lượng cuộc sống thực tế?
Nhiều người khi mua nhà lần đầu thường quá chú trọng vào thiết kế nội thất, gỗ ốp hay các thiết bị vệ sinh đắt tiền. Tuy nhiên, giá trị ở lâu dài của một gia đình không chỉ nằm trong bốn bức tường mà còn ở môi trường xung quanh.
Chính mật độ xây dựng là yếu tố then chốt định đoạt xem cuộc sống hằng ngày của bạn sẽ thoải mái hay ngột ngạt.
Không gian xanh và các tiện ích nội khu
Có một thực tế là mật độ xây dựng càng thấp thì quỹ đất dành cho cây xanh và cảnh quan càng nhiều. Ở những dự án có mật độ dưới 30% - 35%, không gian được mở rộng để làm công viên trung tâm rộng hàng hecta.
Cư dân tại đây được tận hưởng hồ bơi chuẩn Olympic dài 50m, những cung đường chạy bộ ven rạch hay quảng trường có đài phun nước. Các khu vui chơi liên hoàn cho trẻ em cũng được bố trí rộng rãi, an toàn.
Mỗi ngày trở về nhà, bạn sẽ cảm thấy thư thái hơn khi khói bụi thành phố được lọc sạch bởi mảng xanh nội khu. Ngược lại, với mật độ 50% - 60%, hồ bơi thường bị thu hẹp diện tích và cây xanh chỉ là những dải mỏng trồng ép sát tường rào.
Ánh sáng, gió trời và quyền riêng tư
Khoảng cách giữa các tòa nhà phụ thuộc trực tiếp vào mật độ xây dựng. Khi mật độ quá cao, các block nhà bị đẩy sát nhau để tăng số lượng căn hộ bán ra.
Điều này dẫn đến tình trạng "nhìn xuyên nhà", khi đứng ở ban công bạn có thể thấy rõ sinh hoạt của nhà đối diện. Sự riêng tư trong cuộc sống gia đình vì thế bị ảnh hưởng đáng kể.
Những khối bê tông san sát còn tạo thành bức tường chắn gió và ánh nắng mặt trời. Các căn hộ tầng thấp thường bị ẩm thấp, thiếu khí đối lưu, không tốt cho sức khỏe của người già và trẻ nhỏ.
Trong khi đó, mật độ xây dựng thấp tạo ra những hành lang gió tự nhiên. Nhờ vậy, mọi căn hộ đều nhận được ánh sáng và không khí tươi mới.
Áp lực lên hạ tầng và sinh hoạt hằng ngày
Đây là vấn đề mà người mua nhà thường chỉ nhận ra sau khi đã dọn vào ở. Mật độ xây dựng cao đồng nghĩa với số lượng cư dân sinh sống trên một diện tích đất sẽ rất lớn.
Hãy hình dung cảnh sáng thứ Hai phải chờ thang máy nhiều lượt mới có thể vào được vì quá đông người. Hay việc loay hoay tìm chỗ đỗ xe ô tô trong tầng hầm chật kín vào mỗi buổi chiều đi làm về.
Ngay cả những ngày cuối tuần, việc đi bơi hay thư giãn cũng trở nên khó khăn vì sự đông đúc. Đó là cái giá phải trả khi hạ tầng không đáp ứng đủ cho mật độ dân cư quá dày.
Khả năng thanh khoản và giá trị thực tế
Trên thị trường chuyển nhượng, mật độ xây dựng thấp luôn là điểm cộng lớn thu hút người mua. Những người có điều kiện thường quan tâm đến không gian sống và sự yên tĩnh hơn là vật liệu xây dựng.
Vì thế, những dự án thoáng đãng thường có mức giá ổn định và tăng trưởng bền vững theo thời gian. Việc bán lại hoặc cho thuê cũng trở nên dễ dàng hơn, bất kể thị trường bất động sản có biến động ra sao.
Vì sao nhiều dự án bất động sản thường có mật độ xây dựng cao?
Nhiều người thắc mắc tại sao dù biết không gian thoáng đãng là điều cần thiết, nhưng thực tế nhiều khu nhà vẫn san sát và ngột ngạt.
Điều này xuất phát từ những tính toán thực tế về kinh tế giữa đơn vị phát triển dự án và người mua.
Ưu tiên gia tăng diện tích thương phẩm (NFA)
Với các doanh nghiệp, lợi nhuận phụ thuộc lớn vào Diện tích thương phẩm bán được (Net Sellable Area - NFA).
Khi xây dựng các tòa tháp lớn hơn hoặc thu hẹp khoảng cách giữa các tòa nhà, số lượng căn hộ và shophouse sẽ tăng lên.
Tại các thành phố lớn, giá trị mỗi mét vuông đất là rất cao. Việc giảm bớt mật độ xây dựng sẽ khiến doanh thu kỳ vọng bị giảm đi đáng kể.
Vì vậy, các chủ đầu tư thường cố gắng tận dụng tối đa diện tích cho phép theo quy định pháp luật.
Áp lực từ chi phí quỹ đất và đền bù
Tại các khu vực trung tâm TP.HCM hay Hà Nội, việc tìm kiếm quỹ đất trống hiện nay rất khó khăn.
Để có được một mảnh đất đủ lớn, doanh nghiệp phải chi trả khoản tiền khổng lồ cho việc giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất.
Để bù đắp chi phí đầu vào quá lớn này và đảm bảo có lãi, họ buộc phải tăng mật độ xây dựng.
Đây được xem là sự đánh đổi thường thấy trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng.
Những cách thiết kế dễ gây hiểu lầm về mật độ
Khi không thể thay đổi quy định pháp luật, một số đơn vị sử dụng cách thiết kế để tạo cảm giác thoáng đãng trên quảng cáo.
- Xây dựng khối đế lớn: Họ xây phần đế (Podium) làm hầm xe và trung tâm thương mại chiếm 50% - 60% diện tích đất. Tuy nhiên, các tòa tháp phía trên lại được xây thon gọn.
- Cách tư vấn chọn lọc: Nhân viên thường chỉ nhấn mạnh mật độ tháp chung cư thấp mà bỏ qua sự ngột ngạt của khối đế khổng lồ bên dưới.
- Đưa mảng xanh lên cao: Thay vì trồng cây trên mặt đất, họ đưa công viên và hồ bơi lên nóc hầm hoặc sân thượng tầng 4, tầng 5.
- Thực tế mảng xanh: Cách làm này giúp dự án vẫn đủ điều kiện về thông số, nhưng thực tế mặt đất lại thiếu không gian xanh tự nhiên.
Người mua nhà nên xem xét kỹ thực tế công trình thay vì chỉ nhìn vào những con số trên tờ rơi quảng cáo.
Hiểu rõ những điều này sẽ giúp bạn chọn được nơi ở phù hợp với nhu cầu sinh hoạt thực tế của gia đình.
MuonNha.com.vn (Muốn Nhà) chuyên trang bất động sản đăng tin: mua căn hộ officetel tphcm
Cách nhận biết mật độ xây dựng hợp lý cho một dự án bất động sản
Khi đi xem nhà, nhiều người thường băn khoăn không biết mật độ xây dựng thế nào là vừa đủ để sống thoải mái.
Để dễ hình dung, bạn có thể tham khảo các con số thực tế dưới đây tùy theo từng phân khúc nhà ở.
Đối với căn hộ bình dân và trung cấp
Ở phân khúc này, ưu tiên lớn nhất thường là mức giá dễ tiếp cận cho người lao động.
Để giữ giá bán vừa túi tiền, chủ đầu tư cần bố trí số lượng căn hộ nhiều hơn, nên mật độ xây dựng sẽ cao hơn một chút.
Mức 35% - 40% được xem là tỷ lệ chấp nhận được, giúp không gian sống không bị quá bí bách.
Với tỷ lệ này, dự án vẫn đủ chỗ cho bãi đỗ xe ngoài trời, lối đi dạo và một vài khu vui chơi nhỏ cho trẻ em.
Đối với căn hộ cao cấp và hạng sang
Khi chi trả từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, điều người mua mong đợi nhất là sự thoải mái và riêng tư.
Vì vậy, mật độ xây dựng ở các dự án này thường phải dưới 30%.
Một số khu đô thị mới hoặc dự án siêu sang thậm chí chỉ xây dựng từ 18% - 25% diện tích.
Phần diện tích còn lại được dành cho các tiện ích như hồ bơi, vườn BBQ, công viên ven sông hay rạp chiếu phim ngoài trời.
Đối với biệt thự nghỉ dưỡng và khu compound
Với những khu biệt thự ven biển, ven đồi hoặc khu compound an ninh, thiên nhiên mới là yếu tố quan trọng nhất.
Mật độ xây dựng ở đây thường rất thấp, chỉ dao động từ 15% - 25%.
Hơn 70% diện tích còn lại sẽ là mảng xanh và mặt nước như hồ cảnh quan, kênh đào, sân golf và thảm cỏ.
Việc giãn cách rộng giữa các căn biệt thự giúp đảm bảo sự riêng tư cho gia chủ.
Hy vọng những con số trên sẽ giúp bạn dễ dàng đánh giá chất lượng không gian sống của một dự án trước khi quyết định mua.
Hiểu đúng về Mật độ xây dựng và Hệ số sử dụng đất (FAR)
Khi tìm mua nhà, nhiều người thường chỉ quan tâm đến mật độ xây dựng để biết diện tích đất bị chiếm bao nhiêu.
Tuy nhiên, để biết thực sự nơi mình ở có chật chội hay không, bạn cần xem thêm một chỉ số quan trọng là Hệ số sử dụng đất (FAR).
Hệ số sử dụng đất (FAR) được hiểu thế nào?
Nói một cách đơn giản, FAR là tỷ lệ giữa tổng diện tích của tất cả các sàn xây dựng (không tính tầng hầm) chia cho diện tích của cả khu đất.
Bạn có thể tính theo công thức: FAR = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích lô đất.
Ví dụ thực tế để dễ hình dung
Giả sử bạn có mảnh đất rộng 1000m2 và xây một tòa nhà với diện tích mặt sàn 300m2. Khi đó, mật độ xây dựng là 30%.
Nếu tòa nhà này cao 10 tầng, tổng diện tích sàn là 3000m2. Khi đó, Hệ số FAR sẽ là 3.0.
Nhưng nếu tòa nhà đó được xây cao tới 40 tầng, tổng diện tích sàn sẽ tăng lên 12.000m2. Lúc này, Hệ số FAR vọt lên mức 12.0.
Thực tế về những dự án "mật độ thấp" nhưng dân cư quá đông
Nhiều người dễ bị thu hút bởi những lời giới thiệu rằng dự án chỉ có mật độ xây dựng 20%, tạo cảm giác rất thoáng và nhiều cây xanh.
Thế nhưng, nếu trên 20% diện tích đó, chủ đầu tư xây 5 tòa tháp cao 50 tầng thay vì xây thấp tầng, thì Hệ số FAR sẽ bị đẩy lên rất cao (thường từ 10.0 đến 15.0 lần).
Điều này khiến số lượng cư dân sinh sống trở nên quá đông. Hàng chục ngàn người từ các tòa nhà cao tầng cùng đổ xuống khu công viên 80% vào mỗi buổi chiều.
Hệ quả là các tiện ích dù nhìn có vẻ rộng rãi nhưng vẫn dễ bị quá tải, gây bất tiện cho sinh hoạt hằng ngày của mọi người.
Cách chọn dự án để ở thoải mái nhất
Một nơi ở thực sự đáng sống cần có sự cân bằng giữa hai yếu tố: Mật độ xây dựng thấp và Hệ số sử dụng đất (FAR) ở mức vừa phải.
Sự kết hợp hài hòa này mới đảm bảo được không gian sống không bị ngộp.
Nó giúp cảnh quan mặt đất tương xứng với quy mô dân số, tránh tình trạng nhìn bên ngoài thì rộng nhưng thực tế lại quá chật chội vì quá đông người.
Cách kiểm tra mật độ xây dựng thực tế khi mua nhà
Đừng quá tin vào những hình ảnh lung linh trên các tờ rơi quảng cáo. Khi bỏ ra số tiền lớn, bạn cần những con số thực tế để bảo vệ quyền lợi của chính mình.
Dưới đây là những bước kiểm tra đơn giản nhưng hiệu quả giúp bạn biết dự án có thực sự thoáng đãng hay không.
Xem kỹ Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500
Bạn thường nghe môi giới nói dự án đã có quy hoạch 1/500. Hãy yêu cầu họ cung cấp bản sao quyết định này có đóng dấu đỏ của UBND cấp Quận hoặc Tỉnh.
Văn bản này giống như "giấy khai sinh" của dự án, ghi rất rõ tổng diện tích đất và diện tích dành cho xây dựng.
Mật độ xây dựng toàn khu được ghi trong đây là con số chuẩn nhất mà chủ đầu tư buộc phải tuân thủ.
Bạn tuyệt đối không nên tin vào những số liệu truyền miệng không có giấy tờ chứng minh.
Đối chiếu qua Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp cũng là một căn cứ rất đáng tin cậy.
Trong giấy phép này sẽ thể hiện chi tiết diện tích khối đế, số tầng và tổng diện tích sàn của công trình.
Bạn có thể lấy diện tích xây dựng của tầng 1 chia cho tổng diện tích lô đất để tự tính ra mật độ thực tế.
Nếu phía môi giới úp mở hoặc không cung cấp được các giấy tờ này, bạn nên đặt dấu hỏi về sự minh bạch của dự án.
Quan sát sa bàn và thực địa công trường
Khi xem sa bàn tại nhà mẫu, hãy nhớ đây là mô hình thu nhỏ dựa trên thiết kế thực tế.
- Hãy quan sát khoảng lùi của công trình so với đường lớn xem có rộng rãi không.
- Để ý khoảng cách giữa các tòa tháp, nếu quá sát nhau thì tầm nhìn sẽ bị chắn và không gian bí bách.
- So sánh diện tích các khu tiện ích như hồ bơi, sân chơi với độ lớn của tòa nhà để xem có tương xứng không.
Cách tốt nhất là bạn hãy trực tiếp lái xe ra thăm công trường đang thi công.
Nhìn vào phần móng đang đào và rào tôn, bạn sẽ thấy rõ khối bê tông chiếm bao nhiêu phần diện tích đất.
Trải nghiệm thực tế này sẽ cho bạn cảm nhận chính xác nhất về không gian sống sau này, thay vì chỉ nhìn qua bản vẽ.
Giải đáp thắc mắc về mật độ xây dựng cho người mua nhà
Khi tìm hiểu về mật độ xây dựng của một dự án, nhiều anh chị thường có những băn khoăn cụ thể. Việc nắm rõ các thông tin này sẽ giúp mọi người chủ động và tự tin hơn khi thương thảo mua nhà.
Hầm chung cư có nằm trong diện tính mật độ xây dựng không?
Theo quy định, các phần xây dựng nằm dưới lòng đất như hầm kỹ thuật hay hầm để xe sẽ không bị tính vào mật độ xây dựng.
Mật độ chỉ được tính dựa trên phần hình chiếu của các công trình nổi trên mặt đất. Đây là lý do bạn thấy nhiều nơi đào hầm rộng hết 100% diện tích đất để làm chỗ để xe, nhưng tháp nhà bên trên chỉ chiếm khoảng 30%.
Mái che sảnh hay giàn hoa (pergola) có bị tính vào diện tích chiếm đất?
Những hạng mục có mái che kiên cố, có cột chống vươn ra khỏi khối nhà chính như sảnh đón khách sẽ bị tính vào mật độ xây dựng.
Ngược lại, các phần trang trí cảnh quan như giàn hoa pergola (mái hở), bồn cây, đài phun nước hay sân thể thao thì hoàn toàn không bị tính vào con số này.
Chủ đầu tư có được tự ý thay đổi mật độ xây dựng sau khi đã bán nhà?
Câu trả lời là không thể tự ý thay đổi. Nếu muốn xây thêm tòa nhà để tăng mật độ, chủ đầu tư phải làm hồ sơ xin Điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/500.
Quá trình này rất khắt khe vì cơ quan nhà nước yêu cầu phải lấy ý kiến đồng thuận từ cộng đồng cư dân đang ở.
Nếu mọi người không biểu quyết đồng ý, việc điều chỉnh quy hoạch này sẽ không được phê duyệt.
Vì sao nên quan tâm đến mật độ xây dựng khi mua nhà?
Nhiều người thường nghĩ mật độ xây dựng chỉ là những con số khô khan trong hồ sơ quy hoạch của nhà nước.
Nhưng thực tế, con số này quyết định trực tiếp đến chất lượng không khí và sự thoáng đãng nơi bạn ở mỗi ngày.
Đây chính là thước đo thực tế cho chất lượng sống và cũng là yếu tố giữ cho giá trị tài sản bền vững về lâu dài.
Để trở thành người mua nhà thông thái
Giữa lúc thị trường có quá nhiều dự án, việc trang bị kiến thức thực tế là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi bản thân.
Thay vì tin vào những lời quảng cáo hoa mỹ, bạn hãy tập trung nhìn vào các số liệu cụ thể.
Hãy yêu cầu bên bán cung cấp minh bạch về quy chuẩn xây dựng 2021 và tự mình kiểm tra các văn bản pháp lý.
Khi nắm rõ các quy định, bạn sẽ tránh được những rủi ro không đáng có và đưa ra quyết định chính xác hơn.
Lựa chọn tổ ấm cho gia đình
Khi có đủ thông tin chính xác, bạn sẽ tự tin hơn khi quyết định chi tiền mua nhà cho tương lai.
Một ngôi nhà lý tưởng là nơi có sự kết hợp hài hòa giữa kiến trúc hiện đại và không gian thiên nhiên xanh mát.
Đó sẽ là nơi an cư viên mãn, mang lại sức khỏe và sự thoải mái cho mọi thành viên trong gia đình.
